Як закласти будинок і отримати гроші в 2022 році

Програми кредитування під заставу будинку в 2022 році досить поширені і є практично в кожному банку. Суть їх полягає в тому, що кредитна організація видає клієнту гроші, а в заставу приймає його майно до повного погашення боргу. При цьому жити в будинку можна, але продати або обміняти його неможливо, поки банк не зніме тягар. Розповідаємо, як взяти будинок в іпотеку та оформити угоду покроково – від нюансів процедури до отримання грошей. 

Основні моменти іпотеки житла 

Вимоги до іпотечного будинку

Кожен банк має свої вимоги до забезпечення. Деякі готові прийняти лише квартири. Інші розглядають частки в житловій нерухомості, кімнатах гуртожитків, будинках, таунхаусах, іноді навіть дачах і гаражах. Вимоги до об'єкта будуть залежати від його типу.  

будинок

Найчастіше банки вимагають, щоб будівельні роботи були повністю завершені, а будівля готова до проживання. Іноді під заставу можуть затвердити незавершене будівництво, якщо в ньому вже проведені комунікації і є проект. У цьому випадку наявність газу не обов'язкова. Сама будівля має бути документально оформлена як житлова. Знову ж таки, деякі банки готові розглядати «житловий будинок без права реєстрації місця проживання». 

Якщо будинок дерев'яний, деякі банки візьмуть його під заставу тільки за умови, що будівля не старше 1985 року. У деяких банках - не старше 2000 року. Для будинків, побудованих з інших матеріалів, жорстких вимог до року немає. будівництва. 

Також важлива ступінь зносу. Для дерев’яних будинків він не повинен перевищувати 40%, а середній показник для будинків з інших матеріалів становить 50%. Є вимоги до фундаменту будівлі. Він повинен бути міцним і виготовленим з бетону, цегли або каменю. Закласти будинок, який стоїть на пальовому фундаменті, в більшості банків не вийде. 

Також фінансова установа дивиться на місце розташування будівлі. У більшості випадків це має бути населений пункт, де, крім іпотечного будинку, є ще як мінімум три житлових будинки. Крім того, щоб взяти будинок в іпотеку в 2022 році, він повинен мати цілорічний доступ, а також постійну каналізацію, електрику від енергокомпанії, опалення, воду, туалет і ванну кімнату. 

Townhouse

У заставу буде взята ізольована частина житлового будинку, якщо вона має окремий вхід, свою поштову адресу та спільну з сусіднім блоком стіну, в якій немає дверей. За документами приміщення має бути зареєстроване як індивідуальний об’єкт. Можливі кілька варіантів оформлення:

• частина житлового будинку;
• блокова забудова будинку;
• блокова секція;
• частина приватного житлового будинку;
• квартира;
• житлові приміщення;
• частина житла.

З повними вимогами конкретного банку, в якому ви плануєте взяти кредит, можна ознайомитися на його офіційному сайті. Також цю інформацію можна отримати у менеджера банку або спеціаліста служби підтримки по телефону або в чаті. 

Слід мати на увазі, що, швидше за все, вони не візьмуть під заставу майно, яке вже є обтяженим або відноситься до категорії ветхого чи ветхого житла. Крім того, банк може відмовити, якщо власники будинку зробили перепланування і не узаконили її. Розглядаючи об'єкт застави, банк звертає більшу увагу на будівлі, які потенційно можуть бути знесені в найближчі роки. В першу чергу це стосується дерев'яних будівель. 

Також варто врахувати, що банк, перш ніж видавати кредит, може звернутися до професійного оцінювача. Якщо фахівець дасть позитивний висновок про стан об'єкта, ступінь його зношеності, а також виключить необхідність ремонту та можливий аварійний стан, об'єкт буде прийнято в заставу. Але послуги оцінювача оплачує позичальник, і ця сума повинна бути закладена заздалегідь.

Покрокова інструкція здачі будинку в іпотеку

Закласти будинок і отримати гроші трохи складніше, ніж взяти споживчий кредит. Буде потрібно більше документів, і процес займе багато часу. Які кроки доведеться пройти позичальнику?

1. Подайте заявку на кредит під заставу на сайті або у відділенні банку.
2. При прямому візиті в банк – отримати уточнюючу інформацію від спеціаліста, при онлайн-заявці – дочекатися дзвінка менеджера та дізнатися перелік документів. Також слід уточнити вимоги до об'єкта. 
3. Подайте документи в банк самостійно або онлайн. Тут бажано все зробити якомога швидше, оскільки деякі документи мають обмежений термін дії. Наприклад, виписка з ЄДРН буде готова не раніше ніж через 7 днів з моменту її замовлення. Якщо ви звернетеся несвоєчасно, а Росреестр затягне видачу, то довідка про доходи або копія трудової книжки можуть стати недійсними (термін їх дії всього 30 днів).
4. Дочекайтеся рішення банку щодо застави та кредиту. Якщо вони будуть схвалені, підпишіть кредитний договір і завершіть угоду. 
5. Оформити заставу майна в ЄДРН, наклавши на нього обтяження. У деяких банках цей крок можна пропустити, так як вони самостійно реєструють операцію в Росреестр. В інших кредитних організаціях вам потрібно буде прийти в Росреестр або МФЦ разом зі співробітником банку.
6. Дочекайтеся, поки Росреестр обробить заявку і поверне документи, поставивши в них позначку про результат. Ці документи необхідно віднести в банк.
7. Дочекайтеся, поки банк перевірить надані документи, а потім видасть кредит.

Залежно від умов договору, гроші або будуть зараховані на заздалегідь вказаний рахунок, або менеджер банку зателефонує вам і запросить в офіс. 

Редагування документів

Що стосується документів, то в кожній установі буде свій перелік, який потрібно уточнювати заздалегідь. Однак найчастіше потрібні такі документи:

• the passport of the citizen of the Federation;
• документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно (виписка з ЄДРН із зазначенням у ній власника або свідоцтво про реєстрацію);

Також можуть бути витребувані такі документи:

• Довідка про доходи;
• завірену копію трудової книжки;
• СНІЛС;
• закордонний паспорт;
• водійські права;
• шлюбний договір, якщо є;
• звіт оціночної комісії про оцінку майна;
• нотаріально посвідчена згода подружжя на передачу в заставу нерухомого майна, що є спільною сумісною власністю.

Де найкраще взяти будинок в іпотеку?

Заставити будинок можна не тільки в банках, а й в інших фінансових установах. Розглянемо їх умови, щоб визначити, де найвигідніше закладати нерухомість.

Банки

При розгляді кредитної заявки банки звертають увагу на заставу тільки після перевірки платоспроможності клієнта. Тому важливо, щоб позичальник відповідав вимогам, а його доходи були не нижче рекомендованих банком. При цьому беззаперечним плюсом кредитування в банку є прозорість угоди. Після підписання договору оплата не збільшиться, додаткових комісій і списань бути не повинно. 

Банківські кредитні ставки одні з найнижчих у порівнянні з іншими фінансовими установами. В середньому вони коливаються від 7 до 15% річних. Крім того, якщо позичальник перестає платити, банки будуть стягувати заборгованість тільки в суворій відповідності до закону. 

Однак звернення за кредитом під заставу в банку також має недоліки. Перш за все, кредитна організація приймає рішення, виходячи з кредитної історії позичальника. Якщо він був пошкоджений або відсутній взагалі, заявку можуть не схвалити. Перевірка предмета застави займає багато часу, це необхідно враховувати при подачі заявки. В середньому з моменту подачі заявки та повного пакету документів до отримання результату розгляду проходить близько тижня. Але на даний момент позичальник ще не отримав гроші. Це станеться лише тоді, коли він остаточно оформить обтяження на майно та подасть у банк відповідні документи. 

Також деякий час займе перевірка об'єкта оціночною організацією. Крім того, позичальник оплачує послугу, а це додаткові 5-10 тисяч рублів. Варто враховувати обов'язкове страхування об'єкта в більшості банків. Іноді можна відмовитися, але тоді процентна ставка зросте на 1-2 пункти. Вартість страховки становить 6-10 тисяч рублів на рік. 

Приватні інвестори

На відміну від банків, приватні кредитори приділяють більше уваги ліквідності застави. Платоспроможність клієнта відходить на другий план, хоча і не списується повністю. Тому простіше закласти будинок і отримати гроші, але набагато дорожче. Термін розгляду заяви у «приватників» короткий, зазвичай рішення оголошується в день подання заяви або наступного. Середня процентна ставка становить близько 7% на місяць, тобто до 84% річних. Тому брати велику суму надовго просто невигідно. Наприклад, якщо взяти 3 мільйони рублів на 3 роки під 5% на місяць, то переплата за весь період складе більше 3,5 мільйонів рублів. Слід мати на увазі, що більшість приватних інвесторів укладають договір на 1 рік. Теоретично через рік його можна продовжити, але ніхто не гарантує, що в майбутньому умови не зміняться на гірше. 

МФО

Відповідно до чинного законодавства мікрокредитні та мікрофінансові організації не можуть видавати кредити під заставу, якщо це житлова нерухомість фізичних осіб. Однак вони можуть видавати гроші під заставу комерційної нерухомості. 

Як і у випадку з приватними кредиторами, МФО при перевірці заявки звертають більше уваги не на кредитну історію та платоспроможність позичальника, а на ліквідність об'єкта іпотеки. При цьому сама заявка буде розглянута досить швидко, іноді протягом декількох годин. Проте відсоткова ставка теж буде немаленькою – до 50% річних. У будь-якому випадку, перед тим як підписати документи по кредиту і заставі, їх слід уважно вивчити. Добре, якщо є можливість показати адвоката. Таким чином у майбутньому можна значно знизити ризик. 

PDA

КПК є кредитними споживчими кооперативами. Суть цієї організації полягає в тому, що до неї приєднуються акціонери – як фізичні, так і юридичні особи. Вони роблять одноразові або періодичні внески. І, якщо потрібно, вони можуть взяти кредит, і поступово виплачувати його з урахуванням відсотків. Якщо людина не є членом КПК, вона не може взяти там кредит. Діяльність таких організацій регулюється законодавством. Якщо прийнято рішення вступити в КПК, варто переконатися в його надійності. Це можна зробити, перевіривши членство кооперативу в СРО. Інформація про приналежність до певної саморегулівної організації має бути зазначена на сайті ЦОП. 

Переваги цього способу в тому, що розгляд заяви не займає багато часу, а гроші можна видати, не чекаючи накладення обтяження на майно. Процентні ставки зазвичай нижчі, ніж в інших фінансових установах. При цьому в кредит може бути видана досить велика сума, при цьому в момент прийняття рішення не враховується наявність підтвердженого доходу позичальника і його кредитна історія. 

Найвигідніше буде взяти кредит під заставу житла в КПК, але тільки якщо ви вже є учасником або встигли ним стати, і тільки потім подавайте заявку. В іншому випадку краще звернутися в банк.

Умови іпотеки будинку

Погашення кредиту під заставу нерухомості відбувається точно так само, як і погашення споживчого кредиту. Це можуть бути ануїтетні або диференційовані платежі. Тобто однаково протягом усього терміну кредиту або зменшуючись протягом терміну виплати. 

Варто пам'ятати про власне обов'язкове страхування об'єкта застави. Деякі банки вимагають страхування життя та здоров'я позичальника. Іноді можна відмовитися від усіх страховок, але тоді банк підніме процентну ставку на 1-5%. 

Також необхідно враховувати, що після накладення обтяження на будинок власник не зможе розпоряджатися ним у повному обсязі. Тобто не можна буде подарувати нерухомість, продати, обміняти чи надати іншу заставу. 

В першу чергу слід звернутися до банку, де ви отримуєте зарплату. У цьому випадку буде потрібно менше документів, крім того, швидше за все процентна ставка буде знижена на 0,5-2%. 

На яку суму може розраховувати позичальник? Зазвичай це лише частина суми, в яку було оцінено майно. У кожному банку ця частка буде різною і коливатиметься від 50 до 80%. Тобто, якщо будинок оцінили в 5 мільйонів рублів, кредит дадуть від 2,5 до 4 мільйонів рублів. 

Рефінансувати кредити під заставу складно, оскільки мало хто з банків захоче займатися процесом переоформлення застави. Це варто враховувати при виборі установи, до якої буде подаватися заява. 

Також важливо уникати шахрайських схем, якщо ви вирішили оформити кредит поза банком. Наприклад, замість договору позики позичальнику можна надати на підпис договір дарування або купівлі-продажу. Пояснюють це так: після того, як позичальник повністю погасить борг, ця операція буде анульована. Однак якщо позичальник підпише такий договір, це означатиме повний і добровільний перехід своїх прав на нерухомість. 

Щоб мінімізувати ризик, слід звертатися до відомих великих організацій і банків. Договір позики також бажано показати юристу, щоб він оцінив його законність.

Популярні запитання та відповіді

Експерти відповіли на найпоширеніші запитання читачів: Олександра Медведєва, адвокат Московської колегії адвокатів и Світлана Кірєєва, керівник офісу агентства нерухомості МІЕЛЬ.

Джерела

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/