зміст
Слідкуючи за ситуацією в економіці, банки пом'якшують або посилюють кредитну політику. 20 років тому кредити видавали акуратно: під заставу чи гарантію. Згодом з'явилося більше мікрофінансових установ, зросла кількість кредитів і кредитних карток. Зменшився рівень вимог до позичальників.
Але економічні потрясіння останніх років змушують банки та інших кредиторів знову стати більш вибірковими. У 2022 році єдиний вірний спосіб взяти кредит – взяти квартиру в іпотеку і швидко отримати гроші.
Ми підготували покрокову інструкцію та поговорили з експертом, як все зробити правильно.
Головне про заставу квартири
| Термін кредитування | 10-20 років |
| Мінімальна сума кредиту | 100 000 руб. |
| Максимальна сума кредиту | 30 000 000 руб. |
| На що можна витратити гроші | Нецільовий кредит, тобто позичальник сам вирішує, як розпорядитися отриманою сумою |
| Парі | У банках приблизно +1-4% до ключової ставки ЦБ1, інші кредитори – вище |
| Умови реєстрації | В середньому вся процедура займає 14 днів. |
| Яка саме квартира підходить під заставу | В неаварійному будинку; не знесені; не обтяжений (судовий); без незаконної перепланування; не здається в оренду; придбаний вами та перебував у власності не менше трьох років. Будинок багатоквартирний; з бетонними, залізобетонними або змішаними перекриттями; є всі комунікації (вода, світло, опалення) |
| Яку квартиру складніше закласти | З зареєстрованими неповнолітніми особами та якщо вони є власниками частки; серед власників є призовники в армії або відбувають покарання; вже в заставі; квартири; квартира отримана за договором дарування; в будинках, побудованих до 1950 року; знаходяться в ЗАТО (закриті міста, в які можна в'їхати за перепустками) |
| Вам потрібна страховка майна? | Так, це обов’язково |
| Вимоги до позичальника | Мінімальна в порівнянні з іншими кредитами, проте хороша кредитна історія і постійна робота будуть плюсом. Можуть бути вимоги щодо віку (зазвичай 21-75 років) і громадянства Федерації |
| Дострокове погашення | Увага! |
Вимоги до іпотеки квартири
У нашій країні немає єдиних вимог до іпотеки квартири – ні до самого майна, ні до особи, яка хоче отримати гроші. Кредитори керуються виключно своїми фінансовими інтересами та оцінкою ризиків.
Наприклад, один банк ніколи не візьме під заставу квартиру в ЗАТО, тому що це закриті міста. Якщо позичальник не зможе повернути гроші, квартиру доведеться продавати і зробити це буде складно. І кредитору важливо якомога швидше повернути свої гроші. Інший банк може прийняти таку квартиру, але запропонує трохи вищий курс і дасть гроші менше, ніж реально коштує житло.
Допустимий портрет позичальника також різний для кожного кредитора. Великі банки можуть відмовити, якщо у людини немає постійної роботи та доходу. Або запропонувати менш вигідні умови. Кредитно-споживча кооперація та приватні інвестори, навпаки, не так критично оцінюють претендента на гроші.
Ми проаналізували пропозиції кредиторів у 2022 році та вивели «середнє арифметичне» вимог до застави квартири в Нашій країні.
Квартира знаходиться в місті, де є представництво кредитора. Якщо банк (хоча не тільки він може прийняти під заставу житло) не має відділень і відділень у вашому населеному пункті, така квартира навряд чи буде розглядатися. Причина проста: якщо позичальник не може повернути борг, то його доведеться виселяти, подавати в суд і продавати. Це витрати кредитора, особливо якщо він знаходиться в іншому місті.
Стан квартири. Кредитор не буде дивитися на нові шпалери і склопакети. Звичайно, якщо квартира після пожежі, то вона неліквідна. Але в цілому гарні меблі і новий кухонний гарнітур не впливають на вартість. Адже це квартира, яка знаходиться в іпотеці, яку потенційно можна швидко продати.
Для кредиторів важливо, щоб будинок не був аварійним, ветхим. Є вимоги до поверховості та кількості квартир. Наприклад, двоповерхові будинки на шість квартир – такі будувалися ще в радянські роки – не підпадають під критерії більшості кредиторів. Якщо в будинку дерев'яні підлоги - теж, швидше за все, застава не вихід.
Всі комунікації повинні бути в робочому стані: газ, світло, опалення та водопостачання. Незаконна перепланування найчастіше не допускається. Наприклад, якщо в квартирі з газовою плитою знесли стіну між кухнею і кімнатою, це критично. Але якщо переробили тільки комору, то це вже на розсуд банку. Перепланування, узаконені в БТІ, допустимі.
Як кредитор дізнається, що квартира ліквідна? Все просто: потрібно замовити оцінку. Це платна послуга. У нас середня вартість становить 5-15 тисяч рублів. Спеціаліст приїде, зробить знімки, напише висновок – оціночний альбом. Інспектор вкаже середню вартість продажу квартири, на підставі якої банк зробить висновок про розмір кредиту.
Підстава права власності. Простіше кажучи, як ви отримали цю квартиру. Ідеальною підставою для кредитора є договір купівлі-продажу. Тобто ви колись самі купили будинок, а тепер хочете його закласти. Або ви приватизували квартиру. Нагадаємо, що приватизація почалася в 1991 році.
До квартир, отриманих за договором дарування та у спадок, ставляться насторожено. Особливо якщо квартира недавно переїхала до вас. Раптом через пару місяців розкриється кримінальне чи судове минуле? Наприклад, знайдуться спадкоємці, чиї інтереси не були враховані при поділі майна.
При цьому такі квартири все одно приймають, але просять оформити титульне страхування. За таким полісом страхова компанія зобов'язується виплатити гроші за квартиру, якщо раптом договір дарування або спадок буде оскаржено в суді.
Не підходять квартири під арештом та ті, на які укладено договір дарування. Суд може накласти арешт на квартиру. Так буває, коли його власник, наприклад, фігурує у кримінальній справі. Або з нього стягують борги. Кредитор не візьме квартиру, на яку вже оформлений договір дарування.
Найчастіше не приймають квартири, які здають в оренду. Але кредитор не може про це дізнатися – просто повірте на слово. Інша справа, що в екстреному випадку це може зіграти не на вашу користь. Уявіть, що ви заклали квартиру і застрахували її, але при цьому здаєте її орендарям. У них стався витік газу та пошкоджено корпус. Квартирою користувалися інші люди і страхова компанія відмовить у виплаті компенсації.
Вимоги до позичальників
Коли ви хочете отримати гроші під заставу квартири, кредитор також оцінить вас як позичальника. У банків найсуворіші критерії.
Вік У більшості випадків громадянин може розпоряджатися своїм майном з 18 років. Є винятки для осіб старше 16 років, якщо емансипація визнана через суд – тобто особа вважається повністю дієздатною, тобто вона може розпоряджатися майном, у тому числі передати його в заставу.
Однак при видачі кредитів банки збільшують мінімальний вік позичальника. Нижня планка – найчастіше 20-21 рік. Верхня планка досить широка – від 65 до 85 років. На момент досягнення цього віку кредит повинен бути вже повністю закритий.
приклад. 50-річний житель міста хоче взяти квартиру в іпотеку і повертати гроші банку протягом 20 років. Проте банк кредитує лише позичальників до 65 років. Тобто брати кредит доведеться лише на 15 років або шукати інший банк.
Досвід роботи та дохід. Кредитно-споживча кооперація (КСП) і приватні інвестори максимально лояльно ставляться до тих, хто хоче взяти квартиру в іпотеку і отримати гроші. Банки знову є найбільш критичними до цього аспекту. Підготувати довідку 2-НДФЛ (про доходи), потрібно бути працевлаштованим на останньому місці не менше 3-6 місяців. Водночас банки розуміють, що не всі працюють офіційно. Тому вони можуть погодитися прийняти вашу банківську виписку як альтернативу. З виписки повинно бути видно, що позичальник отримує гроші з певною регулярністю і наявність коштів на його рахунках.
Кредитна історія. В першу чергу на це звертають увагу банки – на це дивиться і ЦПК. Кредитна історія зберігається в спеціальних бюро. Вони передають інформацію про те, які кредити оформлені на цю людину, чи вчасно здійснюються платежі.
Покрокова інструкція здачі квартири в іпотеку
1. Виберіть кредитора
Вибір між банками, кредитною споживчою кооперативом (КПК) або приватним інвестором. Кожен має свої переваги та недоліки, про які ми розповімо нижче.
2. Підготувати документи
Щоб взяти квартиру в іпотеку, вам знадобиться:
- заповнити анкету (у кожного кредитора своя форма);
- оригінал паспорта з реєстрацією;
- другий документ (СНІЛС, водійські права, ІПН, військовий квиток, паспорт, а іноді і все відразу – у кожного кредитора свої вимоги);
- Довідка про доходи 2-НДФЛ (її можна запитати в бухгалтерії або завантажити в особистому кабінеті на сайті податкової служби – в першу чергу запитують банки);
- копія трудової книжки або виписка з неї (банки також просять);
- якщо ви перебуваєте в шлюбі і не укладали шлюбний договір, згідно з яким чоловік (а) не володіє квартирою і не виступає співпозичальником по кредитах, то потрібна довідка з РАГСу;
- підтвердження права власності на квартиру: договір купівлі-продажу, виписка з ЄДРН, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування або рішення суду.
3. Розуміти страхування та оцінку
В першу чергу позикодавець попросить провести оцінку квартири. Закон не зобов'язує це робити, але на практиці ця процедура практично завжди виконується. Неможливо повірити на слово позичальника, що його квартира коштує певну суму. Оціночні компанії працюють швидко. Перед цим перевірте, чи підійде будь-яка оціночна компанія або тільки з числа акредитованих банком або ЦПК. Спеціаліст приїде, зробить альбом оцінки (в середньому за 1-3 дні) і напише висновок про вартість житла.
Після цього кредитор зможе оголосити суму, яку він готовий віддати під забезпечення. Зверніть увагу, що 100% вартості квартири в кредит ніхто не віддасть. Добре, якщо дадуть 80-90% від ринкової вартості. Наприклад, оцінювач написав, що майно коштує 10 мільйонів рублів. Кредитор погоджується віддати 75% цієї суми, тобто 7,5 млн руб. Пам'ятайте, що позикодавець не є покупцем квартири. У нього інше завдання: віддати грошей, заробити, а якщо щось пішло не так, швидко продати заставу і повернути своє.
Перед угодою необхідно домовитися про страхування квартири. Страхова компанія повинна підтвердити, що вона готова застрахувати об'єкт і життя позичальника. Формально підходить будь-яка компанія. Однак кредитори часто вказують пул страховиків, з якими вони співпрацюють. Якщо ви виберете іншу компанію, то заявку можуть розглядати довше або навіть відмовити без пояснення причин.
Позичальник не зобов'язаний страхувати право власності (про цю послугу ми говорили вище). Але кредитор, знову ж таки, в цьому випадку може відмовити або підняти ставку.
4. Зареєструвати заставу
На цьому етапі до справи залучено державу в особі Росреестра. Цей відділ відповідає за облік землі та нерухомості в країні. Для нього не має значення, на що ви берете кредит і на яких умовах. Він виступає своєрідним гарантом чистоти угоди. У тій її частині, що відтепер в ЄДРН поруч з вашою квартирою буде обтяження. У заяві буде вказано, що квартира знаходиться в заставі. Це необхідно для уникнення суперечок у майбутньому.
5. Умови погодження кредиту та отримання грошей
В середньому весь процес займає 14 днів. Це якщо нікуди не поспішати, але не зволікати із збором документів. Давайте подивимося, з чого складається цей період часу:
- попереднє схвалення заявки кредитором – у 2022 році це займає кілька годин і навіть хвилин;
- розгляд заявки – до п’яти днів, найдовша процедура – в банках, на цьому етапі потрібно надати всі документи;
- страхування та оцінка — компанії працюють швидко, але не миттєво, ми займаємо ці процедури до п’яти днів;
- реєстрація застави в Росреестр – п’ять робочих днів з моменту отримання заяви та документів, що додаються до нього, при реєстрації через МФЦ – сім робочих днів, хоча кожен може провести і швидше;
- отримання грошей – відразу після оформлення застави.
Де найкраще зняти квартиру?
1. Банки
Найвигідніший варіант за ставками. Це буде менше, ніж у ЦПК та інвесторів. Але закласти квартиру і отримати гроші – це найважче. Тому що уважно розглядають позичальника: довідку про доходи, трудову книжку, кредитну історію. Можна обійтися і без нього, але тоді ставка буде вище. Крім того, швидкість узгодження банками мінімально можлива. Швидко грошей не отримаєш.
2. Приватні інвестори
У 2022 році інвестори можуть видавати гроші під заставу лише фізичним особам-підприємцям та юридичним особам для розвитку бізнесу. Їм заборонено давати кредити простим громадянам.
Якщо у вас є ІП або ТОВ і квартира, яка підходить під заставу, то ви можете отримати кредит від інвестора. Це звичайна людина, яка зацікавлена в отриманні прибутку. При цьому він може діяти через брокера, керуючу компанію, яка супроводжує юридичну сторону угоди.
Інвестори мають більш високі відсотки за кредитами, ніж банки та КПК. Але ви можете отримати гроші максимально швидко.
3. Інші варіанти
Мікрофінансові організації, вони ж МФО або «швидкі гроші» не можуть приймати квартири під заставу. Закон забороняє. Не забирають житло і ломбарди. Залишилися лише КПК – кредитна споживча кооперація. Їх реєстр є на сайті ЦБ1. Якщо компанії немає в списку, не співпрацюйте з нею.
КПК кредитує лише своїх акціонерів. За сучасними мірками формат виглядає архаїчно. Адже спочатку кооперативи були придумані як «каси взаємодопомоги». Тобто група людей об’єднується і вирішує: давайте вкладаємо гроші в спільний фонд, і якщо комусь із акціонерів потрібні кошти, ми даємо йому кредит. І людині допоможемо, і гроші самі заробимо.
Сучасні КПК працюють так само, тільки в акціонери вони приймають практично всіх, і за вступ платити гроші не потрібно. Тобто позичальника приймають в кооператив, дають кредит під заставу, а він платить гроші КПК. Як тільки він погасить борг, він може піти.
Кооперативи максимально лояльно ставляться до портрета позичальника і дають погодження швидше, ніж банки. Але їх відсоток вищий.
Умови погашення іпотеки квартири
Всі умови прописані в кредитному договорі. Вони мало чим відрізняються від звичайних кредитів. Платежі повинні здійснюватися щомісяця в певні числа. Ви можете достроково погасити кредит без штрафних санкцій. При погашенні боргу з квартири знімається застава.
Банк має право забрати майно, якщо позичальник тричі на рік прострочив платежі хоча б на добу. Реальна загроза залишитися без даху над головою для всіх членів родини, включно з дитиною до 18 років.
Поки ви виплачуєте борг, ви не можете нічого робити з квартирою без згоди кредитора. Жити можна, косметичний ремонт теж зробити. А ось перепланування, продаж і оренда – тільки з дозволу власника застави.
Популярні запитання та відповіді
Відповідає на запитання Юрист Управляючої компанії GLS Invest (GLS INVEST) Олександр Морев.
Чи можна взяти в іпотеку вже закладену квартиру?
Чи можна взяти в іпотеку квартиру, якщо в ній проживають діти?
Чи можна заставити квартиру в будинку, що будується?
Чи можна взяти квартиру в іпотеку?
Чому не можна залишити квартиру на заставу?
Джерела:
- Сайт ЦБ. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
- Федеральний закон від 16.07.1998 N 102-ФЗ (в редакції від 26.03.2022 01.05.2022) «Про іпотеку (заставу нерухомого майна)» (із змінами і доповненнями, введені в дію з 19396) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8/b3eebfdbd17125ea9ea17b0dc7c0420d375f19fXNUMX/.