Кредит під заставу нерухомості 2022р

У нашому матеріалі ми розповімо про популярний вид кредиту – кредит під заставу нерухомості. Поговоримо про умови у 2022 році, про банки, які його випускають та обговоримо цей продукт з експертами.

Що таке кредит на нерухомість

Кредит на нерухомість - це позика, яку кредитор надає позичальнику під відсотки, беручи під заставу нерухоме майно.

Корисна інформація про кредити на нерухомість

*Вказано середні курси за ІІ квартал 2022 року

Ви можете просити в банку кредит з різними аргументами своєї платоспроможності. Наприклад, принести довідку про заробітну плату від роботодавця (2-НДФЛ) або знайти поручителя – особу, яка у разі вашої неплатоспроможності зобов’язується сплатити борг. Це нормальні фінансові відносини: банк або інша фінансова установа довіряє вам свої гроші. Натомість вони хочуть бути впевнені, що їм оплатять.

Аргументом на користь видачі кредиту може стати нерухомість. Такий фінансовий продукт називається «кредит під заставу нерухомості».

Застава - особливий спосіб забезпечення зобов'язань. Зобов'язанням у цьому випадку є повернення кредиту. Клієнт, який бере такий кредит, зобов'язується віддати своє майно в заставу кредитору.

При цьому ви можете проживати в квартирі самостійно або здавати її орендарям, якщо це не заборонено договором. Так само і з іншою нерухомістю – квартирами, житловими будинками, таунхаусами, комерційними об’єктами.

Застава не означає, що банк чи фінансова установа можуть у будь-який момент продати ваш об’єкт або забрати його собі. За умови, що мова йде про юридичні компанії, а не про шахраїв. Подібні історії трапляються, коли люди необачно позичають оголошення і не дивляться папери, які підписують.

Тільки якщо клієнт не може повернути кредит, банк або інша фінансова установа має право продати, тобто продати майно. Гроші підуть на погашення боргу. Якщо якась сума залишиться після продажу, вона буде передана колишньому власнику нерухомості.

Переваги отримання іпотечного кредиту

Ви можете отримати великий кредит. Наприклад, 15-30 мільйонів рублів для столиці цілком реально. У регіонах, звичайно, все скромніше. Проте готовність передати майно під заставу є вагомим аргументом для кредиторів.

Будьте більш лояльними до кредитної історії позичальника. Як відомо, всі банки та фінансові установи вивчають надійність клієнта. Для цього вони використовують бюро кредитних історій, де зберігається інформація про те, де, коли і скільки людина позичила у фінансових установах. Там же відображаються затримки виплат. Але оскільки клієнт готовий заставити нерухомість, значить, кредитор застрахувався сильніше.

Кредит можна оформити на більш тривалий термін. Порівняно зі звичайними кредитами. Деякі фінустанови дозволяють платити до 25 років.

Альтернатива іпотеці. Це вимагає початкового внеску, якого може і не бути. Житловий кредит можна використати на покупку нового житла.

Для будь-яких цілей. Кредитори не питають, на що вам потрібна позика. Це важливо, наприклад, для фізичних осіб-підприємців, яким потрібні гроші для розвитку бізнесу. Якщо вони просять кредит як юридична особа, то ймовірність відмови буде більшою, тому що це ризик для банку.

Ризикуйте лише своїм майном. Позичальник нікого не «підставляє» – це якщо говорити про кредитних поручителів. Коли вам потрібна велика сума, то при звичайних позиках ви можете взяти кредити в різних організаціях, і в результаті ви можете опинитися в боргах, відбиватися від колекторів і втратити репутацію серед колег. Заставляючи квартиру, ви ризикуєте лише своїм майном. З тією умовою, що якщо у вас є сім'я, то такі рішення потрібно приймати виважено.

Заставодавцем і позичальником можуть бути дві різні особи. Наприклад, одна людина володіє нерухомістю, а інша хоче взяти кредит. Вони можуть укласти угоду разом.

Майно залишається вашою власністю. Можна використовувати, здавати в оренду (якщо це не суперечить кредитному договору).

Належні предмети, на які накладено арешт. Наприклад, у позичальника накопичилася велика заборгованість за житлово-комунальні послуги або він прострочив сплату інших боргів. У цьому випадку на вимогу кредиторів суд має право накласти арешт на майно. Деякі кредитні організації приймають таку нерухомість в заставу, але з певним застереженням. Частина кредиту клієнта буде спрямована на погашення боргу для зняття арешту.

Мінуси отримання кредиту під заставу нерухомості

Витрати на страхування. Майно, яке ви пропонуєте в якості застави, має бути застраховане. Страхові виплати здійснюються один раз на рік. В середньому це 10-50 тисяч рублів – ціна сильно залежить від конкретного будинку, місця розташування, ціни об’єкта. Також кредитор може попросити застрахувати життя і здоров’я платника – інакше він запропонує більший відсоток.

Вам потрібно буде оплатити роботу оцінювачів. Ні ви, ні кредитор не можете об'єктивно оцінити, скільки коштує нерухомість. Але у випадку з кредитом важлива ліквідність об’єкта – іншими словами, його вартість і можливість продажу. Припустимо, клієнт захотів здати квартиру в аварійному будинку під знесення. Звичайно, кредитор навряд чи зможе продати такий об'єкт, якщо щось трапиться. Тому за оцінку доведеться заплатити. Коштує 5-15 тисяч рублів.

Неможливість вільно розпоряджатися своїм майном. Ще один мінус – умови кредитування. Якщо ви хочете самостійно продати квартиру або інший об'єкт, вам потрібно буде запитати дозвіл кредитора, який прийняв нерухомість в заставу. Швидше за все він відмовиться. Адже як у цьому випадку підкріпити надійність позичальника? Продаж можуть дозволити, якщо вирученими коштами клієнт погасить борг перед банком.

Більше часу закінчується. Щоб отримати таку позику, викладіть хоча б один-два тижні, оскільки документи та процедури набагато довші, ніж зазвичай. Ви не можете отримати гроші відразу.

– До недоліків можна віднести те, що в іпотеці знаходиться квартира. Але проблеми можуть бути тільки в тому випадку, якщо клієнт не заплатить. Або, якщо він не може заплатити, він нічого не робить для вирішення ситуації. Навіть коли ви йдете в «прострочку» за таким кредитом, ви завжди можете вирішити питання без втрати майна, знайти компроміс із кредитором, – каже Алмагуль Бургушева, начальник відділу забезпеченого кредитування компанії «Фінанс»..

Умови отримання кредиту під заставу нерухомості

Вимоги до позичальника

• Вік позичальника від 21 до 65 років. Для молодих людей рідко роблять винятки. Для пенсіонерів частіше.
• Працевлаштування. Вам не обов'язково працювати офіційно. І це також не обов’язково має бути неофіційним. Але якщо клієнт працює, то ймовірність схвалення кредиту вище. Потрібно працювати на одному місці не менше 3-6 місяців.
• Citizenship of the Federation. З іноземцями працюють, але менш охоче.
• Співпозичальники. Якщо у нерухомості кілька власників, вони зобов’язані стати співпозичальниками та дати згоду на заставу. Крім того, якщо ви одружені, ваш чоловік (дружина) також має бути співпозичальником. Від цього можна відмовитися, якщо ви підписуєте документи у нотаріуса (або раніше був укладений шлюбний договір), але це на розсуд кредитора.

Вимоги до власності

- Основна вимога – це нерухомість оформлена у власність. В іншому випадку кожен кредитор має індивідуальні критерії щодо нерухомості. Хтось вважає відстань від МКАД не більше 50 км, інші дивляться на всі регіони. Один банк може видати кредит тільки на квартиру, інший на квартиру і будинки і так далі, – коментують Алмагуль Бургушева.

Ми вже говорили, що кредит під заставу нерухомості не дається під будь-який об'єкт. Тому замовляти оціночний альбом потрібно в акредитованій компанії. Поговоримо про вимоги.

Квартира

Найпопулярніший вид застави. Більш того, деякі кредитори навіть погоджуються приймати квартири, які належать не позичальнику, а третім особам. Звісно, ​​якщо вони добровільно підуть на поруки. Візьмемо приклад. Молода сім'я проживає з батьками і хоче свою квартиру. Батьки не хочуть брати кредит або їм його не дають через похилий вік. Але погоджуються, якщо молодята заставлять свою квартиру.

Квартира має бути ліквідною, тобто в будь-який момент її можна продати за ринковою ціною. Це дуже важливо для банку. Звичайно, його не варто розміщувати деінде. Беруть лише об’єкти в неаварійних будинках, не під знесення. Без незаконної перепланування. До квартир у будинках із дерев’яною підлогою та статусом пам’ятки архітектури ставляться насторожено.

Сума кредиту часто не перевищує 60-80% від вартості закладеної квартири. Трохи більше дадуть тільки в разі гарантії та офіційного працевлаштування.

До речі, можна закласти кімнату і в комуналці. 

Апартаменти

Новий вид нерухомості в нашій країні, який активно розвивається у великих містах. Формально це нежитловий фонд, але жити в ньому ніхто не забороняє. Там не можна отримати прописку, не дають пільгової іпотеки, не можна зробити податкове вирахування з покупки. Але якщо ви є власником квартир, ви можете запропонувати їх під заставу під кредит.

Квартири дешевші, ніж квартири в тому ж районі в подібних будинках. Але їхня перевага в тому, що вони нові, а значить ліквідні та мають власну фінансову вартість.

Таунхауси

Як правило, таунхауси є престижним видом міської нерухомості. Їх охоче приймають під заставу, але за умови, що будівля законна, є всі документи – негативних прецедентів із самовільними забудовами трапляються.

Вимоги до таунхауса: квартира виділена в окремий блок з окремим входом. Земля перед ним належить власнику.

Житлові будинки

Якщо мова йде про котедж та іншу заміську нерухомість, а також приватні будинки в місті, то вони також беруться в заставу в якості тимчасового заходу. З садовими будинками в СНТ складніше, так як кредитор не завжди зможе їх швидко продати, та й коштують вони дешевше. В іншому застосовуються всі ті ж правила, що і для квартир, плюс ряд додаткових критеріїв.

• В будинку можна жити цілий рік. І потрапити до нього можна в будь-яку пору року.
• Не в аварійному стані.
• Підведена електрика, є опалення (газове або електричне), водопровід.
• Будинок не знаходиться на території особливо охоронюваних природних територій чи заказників.

Як отримати кредит під заставу нерухомості

1. Виберіть банк або фінансову установу

Заявку можна відправити онлайн – через сайт компанії, залишити в кол-центрі оператору або особисто прийти в офіс. Першим кроком буде потрібно ваше ім'я, дата народження, контактні дані. Крім того, вас попросять вказати суму, на яку ви претендуєте. Вони також запитають про тип вашого майна.

Після цього банк або фінустанова робить невелику паузу: буквально від десяти хвилин до пари годин. У результаті буде винесено вердикт – заявка попередньо схвалена або відхилена.

2. Підготувати документи

Прийшовши в офіс, можна відразу зібрати набір необхідних паперів. Ви подавали заявку дистанційно? Можливо, кредитор погодиться розглянути скани документів в електронному форматі. Ви будете потребувати:

• паспорт з пропискою (відмітка про реєстрацію);
• другий документ (запитують рідко) – СНІЛС, ІПН, паспорт, пенсія, водійські права;
• довідка про доходи, завірена копія трудової книжки, довідка про стан особового рахунку в пенсійному фонді – тут у кожного кредитора свої вимоги. Деякі дають кредити без підтвердження доходів і працевлаштування, але під більший відсоток;
• документ, що підтверджує право власності на нерухоме майно. Це може бути договір купівлі-продажу, виписка з ЄДРП на квартиру чи земельну ділянку, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування чи рішення суду – все, що підтверджує: ви є власником і можете розпоряджатися об’єктом;
• для житлових приміщень попросять виписку з будинкової книги або єдиний житловий документ – там показано, скільки людей зареєстровано в квартирі;
• якщо ви перебуваєте у шлюбі і ваша дружина не бажає бути співпозичальником, але не заперечує проти застави квартири, вам потрібна нотаріальна згода. Також підійде шлюбний договір, в якому зазначено, що чоловік (а) не може розпоряджатися цим майном. Позикодавець також може попросити власника підписати нотаріальне свідоцтво про те, що власник нерухомості був неодруженим, коли він її придбав. В останньому випадку іноді можна і без нотаріуса – на розсуд кредитора.

Знайдіть оціночну компанію, яка виготовить оціночний альбом. Ви можете зробити це заздалегідь, якщо поспішаєте здати всі документи за один день. Але будьте обережні: найчастіше банки та фінансові установи співпрацюють лише з акредитованими ними фірмами.

Ще одним важливим документом є страхування майна. Ви також можете заздалегідь отримати висновок страхової компанії про згоду взяти ваш об'єкт і виставити рахунок за послугу. І знову ж таки, будьте обережні – у роботі зі страховими кредитори теж вибіркові.

3. Дочекайтеся схвалення заявки

Або відмова. Пам’ятайте, що ви можете спробувати з іншим кредитором або повторно домовитися з цим. Наприклад, позичальник розраховував на одну суму під заставу нерухомості, а кредитор погоджується на меншу, або йому зовсім не здається, що людина не потягне щомісячні платежі. Але якщо знайти поручителів, взяти довідки про доходи, підключити співпозичальників, то кредит можна схвалити.

Строк дії погодженої заяви кредитор визначає самостійно. Зазвичай це один-три місяці. Після всю процедуру доведеться пройти заново. Однак, якщо ви шукаєте найкращі умови кредитування під заставу нерухомості, у вас вже є всі необхідні документи на руках і ви можете звертатися до інших фінансових установ.

4. Зареєструвати заставу

У Росреестр – цей відділ відповідає за облік нерухомості в країні – повинна бути запис про те, що на нерухоме майно накладено обтяження. Відтепер власник не зможе вільно продавати об’єкт і обманювати кредитора.

Щоб зареєструвати заставу, потрібно звернутися в МФЦ або Росреестр. Іноді можна обійтися без очних візитів. Фінустанови активно використовують електронні підписи та практикують дистанційну подачу документів. Ви можете самі оформити електронний підпис, а якщо не знаєте де і як, вам підкаже кредитор. Підпис платна, в середньому 3-000 руб. Деякі кредитори дають його своїм позичальникам.

5. Отримати гроші

Після підписання договору ви можете запросити гроші готівкою або переказом на банківський рахунок. Також банк видасть графік платежів. Можливо, перший платіж доведеться зробити вже в поточному місяці.

Де найкраще взяти іпотечний кредит?

Банки

Найпопулярніший варіант. Кредити під заставу квартир, житлових будинків, квартир і навіть гаражів видають як організації з верхівки ЦБ (найбільші організації за кількістю клієнтів і активів), так і більш «скромні» колеги. Наприклад, регіональні банки.

Банки дуже скрупульозно підходять до оцінки портрета позичальника. Вони ретельно перевіряють документи, і процес схвалення заявки може тривати тиждень і більше. Банки також менш поступливі у визначенні максимальної суми кредиту. Це великий бізнес, який хоче підстрахуватися, якщо позичальник раптом не заплатить.

Будьте готові, що в рекламі банк заманить вас однією ставкою по кредиту під заставу нерухомості, а при перегляді документів запропонує більш високу. Щоб зменшити його на кілька балів, вони запропонують стати їхнім зарплатним клієнтом або придбати додаткову страховку у партнерів.

Інвестори

Є компанії та приватні інвестори, які надають кредити. Змушені констатувати, що на 2022 рік це «сіра» зона з точки зору законності таких кредитів. У нашій країні приватним інвесторам заборонено видавати кредити фізичним особам під заставу нерухомості. Тільки бізнес (ІП або ТОВ).

Проте лазівки в законі знаходять. Більш того, на межі махінації з реєстрацією фіктивних юридичних осіб. Або безпосередньо переписують майно позичальника на себе, вводячи його в оману.

Якщо ви вирішили взяти кредит у інвестора під заставу нерухомості, обов'язково проконсультуйтеся з незалежним юристом, щоб він прочитав договір на предмет «прихованих смислів» і допоміг вам з угодою. 

Додаткові способи

У нашій країні існують КПК – кредитно-споживча кооперація. У нього є акціонери – грубо кажучи, люди, які вклали свої гроші в загальний пул, щоб інші акціонери, якщо потрібно, могли ними скористатися. Звичайно, не за «дякую», а на взаємовигідних умовах. Зверніть увагу, що легальні ЦКА є в реєстрі ЦБ.

Кредит під заставу нерухомості в ЦПК працює так. Клієнт стає його акціонером. Він просить позику. Кооператив погоджується або відмовляється. Все як у банку, але КПК менш вимогливі до особистості позичальника і швидше погоджують кредит. Натомість встановлюється вищий відсоток (він не може бути вищим, ніж визначає ЦБ). Деякі «агресивні» банки посилаються на прострочення платежів.

Раніше кредити під заставу нерухомості могли видавати також МФО (мікрофінансові організації, в побуті їх називають «швидкі гроші») і ломбарди. Тепер їм це заборонено.

Відгуки експертів про кредит під заставу нерухомості

Ми запитали Алмагул Бургушев, начальник відділу забезпеченого кредитування Фінансової компанії поділіться своєю думкою про сервіс.

«Кредити під заставу нерухомості з кожним роком тільки набирають обертів. Люди почали розуміти, що це дійсно вигідно: ставки значно нижчі, ніж у споживчому кредитуванні, термін також збільшили до 25 років. Немає помилкового уявлення про небезпеку такого кредитування. Клієнти беруть такий кредит, щоб, наприклад, закрити п’ять-десять інших кредитів. Адже вигідніше платити в одному банку. Максимальна сума кредиту під заставу нерухомості можлива до 80% вартості об'єкта.

Вони вдаються до таких позик, щоб відкрити власний бізнес або підтримати особистий бізнес. Бувають і більш трагічні ситуації, коли на операцію родичам потрібна значна сума.

Звичайно, можна продати квартиру, але якщо людина впевнена, що може заплатити, то чому б не скористатися кредитом? Продати можна завжди, навіть якщо ви взяли кредит під заставу і раптом не можете платити. Такий вид кредиту підійде кожному, хто точно знає, з яких джерел буде повертати кредит.

Щодо кредиторів. У банках завжди більший термін кредиту і менша ставка. Але розгляд заявки довший і вимогливіші до позичальника, кредитної історії, працевлаштування. Часто клієнт вважає, що якщо він закладає свою квартиру, то банк не повинен задавати йому зайвих питань. Тим не менш, банк пильно стежить за позичальником, скільки б не коштувала його квартира.

Кредитні кооперативи (КПК) вже більш лояльні до клієнтів, але ставки можуть бути трохи вищими за банківські. Приватні інвестори такі ж лояльні. Але це не означає, що вони роздають гроші всім. Довідки про доходи не потрібні, але вони оцінюють надійність потенційного позичальника на співбесіді. Інвестор може отримати гроші в день звернення, і це, безумовно, є перевагою.

Теоретично, якщо клієнту потрібно швидко знайти гроші, він може попросити їх у інвестора або КПК, а потім рефінансувати в банку». 

Популярні запитання та відповіді